Konut Kiracısının Tahliye Sebepleri
Konut kiracısının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun çerçevesinde düzenlenen önemli hukuki meselelerden biridir. Tahliye, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları, ev sahibinin ihtiyacı veya başka sebeplerle gündeme gelebilir. Tahliye sebepleri hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını dengeli şekilde korumayı amaçlayan hükümlerle düzenlenmiştir. İşte Türk hukukunda konut kiracısının tahliyesine yol açabilecek başlıca sebepler:
1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle tahliye talep edebilmesi mümkündür. Ancak burada belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında farklar bulunmaktadır.
• Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflarca belirli bir süre için yapılmış sözleşmelerdir. Kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren, sözleşme süresi sonunda ancak kiracıya yazılı bildirimde bulunarak tahliye talep edebilir. Aksi takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır (TBK madde 347).
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiraya veren fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesi için kira dönemi sonundan en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır.
2. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi
Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödememesi, konut kiracısının tahliyesine yol açabilecek en yaygın sebeplerden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiraya verenin kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak bir süre vermesini ve bu süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi feshedebileceğini düzenler.
• Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracıya en az 30 günlük bir süre vermek zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren, kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliye talep edebilir.
• Ayrıca, TBK madde 352/2’ye göre, kiraya veren iki haklı ihtar şartıyla kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, bir kira yılı içinde iki farklı dönemde kira bedelini zamanında ödemezse, kiraya veren bu iki haklı ihtarı gerekçe göstererek tahliye davası açabilir.
3. Kiracının Kiralanan Yeri Amaç Dışında Kullanması
Kiracı, kiralanan yeri sözleşmede belirtilen amaca uygun kullanmak zorundadır. Kiralanan yerin kullanım amacı, konut olarak belirlenmişse, kiracı bu yeri ticari amaçlarla kullanamaz. Kiracının kiralanan konutu sözleşmeye aykırı biçimde kullanması, tahliye sebebi oluşturur (TBK madde 316).
• Kiracı, kiralanan yeri özenle kullanmak ve komşularına gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Bu yükümlülüklerin ihlal edilmesi, kiraya verenin tahliye talebinde bulunmasına yol açabilir.
• Ayrıca kiracı, kiralanan konutu amacı dışında kullanarak sözleşmeye aykırı davranırsa, kiraya veren önceden bir yazılı uyarıda bulunarak bu durumu düzeltmesini isteyebilir. Kiracı bu ihtara uymadığı takdirde kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.
4. Kiraya Verenin İhtiyacı
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kiraya verenin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı olması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir.
• Bu tür durumlarda kiraya verenin haklı ve zorunlu bir ihtiyacının olması gerekir. Mahkeme, bu ihtiyacı değerlendirecektir.
• Kiraya veren, kira sözleşmesini yenilemek istemediğinde, sözleşme süresinin sona ermesinden en az bir ay önce kiracıya ihtar çekmelidir. İhtarın çekilmemesi durumunda, kiraya verenin ihtiyacına dayanarak tahliye talebinde bulunması mümkün olmaz.
• Zorunlu ihtiyacın doğması: Kiraya verenin ya da aile bireylerinin konut ihtiyacı sebebiyle kiralanan taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa, kiracı tahliye edilerek taşınmaz kiraya verene tahsis edilebilir. Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacını takdir ederken olayın somut koşullarını dikkate alır.
5. Kiralanan Taşınmazın Yeniden İnşası veya Esaslı Onarımı
Kiralanan taşınmazın esaslı tamirat veya yeniden inşaat gerektirmesi halinde, kiraya veren bu sebebe dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilir ve tahliye talebinde bulunabilir (TBK madde 350/2).
• Bu durumda, kiraya verenin gerçekleştireceği tadilat veya yeniden inşa kiracının kiralananı kullanmasına engel teşkil ediyorsa, tahliye talep edilebilir.
• Kiraya veren, sözleşme süresi sona erdiğinde kiracıyı tahliye ettirebilmek için inşaat veya esaslı tamirat işine gerçekten ihtiyacı olduğunu ispat etmelidir.
6. Yeni Malikin İhtiyacı
Kiralanan taşınmazın yeni bir malik tarafından satın alınması halinde, yeni malik, taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanmak isterse kiracının tahliyesini isteyebilir (TBK madde 351).
• Yeni malik, satın alma işleminden sonra kiracıya yazılı bildirimde bulunarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu bildirimin yapılabilmesi için satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak tahliye talebinde bulunulması gereklidir.
• Yeni malik, tahliye talebinde bulunabilmek için satın alma tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmak zorundadır. Bu sürenin geçmesi durumunda yeni malikin tahliye talebi kabul edilmez.
7. Kiracının Tahliye Taahhüdü
Kiracının tahliye taahhüdü vermesi, tahliye sebebidir (TBK madde 352). Kiracı, sözleşme sırasında veya sonrasında belirli bir tarihte kiralanan yeri boşaltmayı taahhüt edebilir. Tahliye taahhüdü şu koşullarda geçerlidir:
• Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından yazılı olarak verilmiş olması gerekir.
• Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiğinde, kiracı evi boşaltmamışsa, kiraya veren doğrudan icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
• Bu durumda, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak mahkemeye başvurarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.
8. Kiralananın Hukuki Durumunda Değişiklik
Türk hukukunda konut kiracısının tahliyesine yol açabilecek diğer bir durum da kiralanan taşınmazın hukuki durumunda değişiklik olmasıdır. Örneğin, kamulaştırma ya da taşınmazın yıkılması gibi durumlar tahliye sebebi olabilir.
Türk hukukunda konut kiracısının tahliyesi, kanunun öngördüğü sebeplere dayanılarak gerçekleştirilebilir. Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için belirli hukuki prosedürlere ve sürelere uyması gerekir. Kiracının hakları ise, sözleşmenin niteliği ve kanunun sağladığı korumalar çerçevesinde güvence altına alınmıştır. Tahliye davalarında mahkemeler, her somut olayın özelliklerine göre karar verir ve taraflar arasındaki dengeyi gözetir.